盛宣懷是中國近代史上第一代資產(chǎn)階級的代表，又是頗有爭議的歷史人物。盛氏生前積累了巨額財富，盛家曾請盛宣懷的至交、李鴻章之子李經(jīng)方主持，對他的遺產(chǎn)進行清理，其財產(chǎn)總值為1349.3868萬兩。其中，上海道契地產(chǎn)估價668萬余兩，內(nèi)地地產(chǎn)估價98萬余兩，合計767萬余兩，占全部遺產(chǎn)的56.84%；而包括漢冶萍公司股票在內(nèi)的各項實業(yè)股票共估價511萬余兩，遠遠不及房地產(chǎn)——盛宣懷實際是晚清最大的房地產(chǎn)商。（丁士華整理《盛宣懷遺產(chǎn)分析史料》，中國社會科學(xué)院近代史研究所近代史資料編輯部編《近代史資料》總111號，北京，中國社會科學(xué)出版社2005年，第160頁）

20世紀(jì)80年代初，風(fēng)云際會，盛時來運轉(zhuǎn)，路邊地攤上出版物稱之為“商父”；《盛宣懷傳》《盛宣懷年譜長編》的作者，將盛對近代中國的貢獻歸納為“創(chuàng)辦十一‘第一’”，包括輪船運輸、電報、鋼鐵、鐵路、銀行、學(xué)校、紅十字會、圖書館等，并給盛加上了三頂奪冠：實業(yè)家、教育家、慈善家。（夏東元《近代史新論》，華東師范大學(xué)出版社2010年，第178頁）此說廣為流傳，還拍攝成專題片。—— 眾聲喧騰中唯獨不涉及房地產(chǎn)，這一項被有意無意地忽略了。

若要實事求是地評價盛宣懷，全面深入探索盛的財富來源和資金運作、積累過程，其中房地產(chǎn)經(jīng)營不可或缺。下文中，筆者僅就所見有關(guān)盛宣懷從事房地產(chǎn)活動的零星史料，略作介紹。

盛宣懷

徐潤對盛宣懷的控訴

鴉片戰(zhàn)爭后，晚清閉關(guān)鎖國的國門被西方列強的大炮轟開，一群群金發(fā)碧眼的外國人大搖大擺地走進來，他們要在中國享有特權(quán)，要保持并發(fā)展推廣他們的生活方式，上海等通商口岸便出現(xiàn)了國中之國——租界。隨之而出現(xiàn)的是成片的西式建筑群，或是從事傳教的教堂，或是從事各種經(jīng)營的洋行，或是西方淘金者的豪宅，大多富麗堂皇，成為獨特的景觀。由此而吸引大量資金、產(chǎn)生了為之經(jīng)營、并具有很強投機性的房地產(chǎn)業(yè)。外國教會大都有教產(chǎn)出租，有的還專設(shè)有經(jīng)營房地產(chǎn)的公司。

上海在1843年辟為通商口岸之際，人口僅有27萬。此后半個多世紀(jì)，每遇戰(zhàn)亂，租界成為避風(fēng)港，大批富人攜帶著家屬和金銀財寶涌入，至1860年太平軍攻占蘇州，上海租界華人猛增至30萬，1861年上海租界地皮由每畝200兩飆升至1200兩，甚至有以1000兩購進，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手售出價高達2500兩。利之所在，趨之若鶩。從事房地產(chǎn)業(yè)的除洋商外，也有作洋行買辦的華人，曾創(chuàng)辦輪船招商局的徐潤，便是早期從事房地產(chǎn)經(jīng)營的代表人物之一。

徐潤曾被稱為“20世紀(jì)初中國最大的茶葉出口商、最大的房地產(chǎn)商”，據(jù)他自己在年譜中開列的清單，至光緒九年（1883年）地畝房產(chǎn)名下共合成本223.6940萬兩，外加各項股本、合業(yè)典當(dāng)共計實有銀321萬多兩。表面看來排場很大，但做房地產(chǎn)沒有不向錢莊、銀行貸款的，徐潤投入的資金中各錢莊借款，股票、房產(chǎn)抵押的借款，散戶存款等共計252萬余，占了很大的比例。房地產(chǎn)是一個高投入的產(chǎn)業(yè)，高利潤與高風(fēng)險同時存在，徐潤如此經(jīng)營，只要房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，也還是會獲得大利；但不幸的是遇到1883年的上海金融風(fēng)暴，著名的紅頂商人胡雪巖的阜康錢莊倒閉，引起連鎖反應(yīng)，徐潤的寶源祥房地產(chǎn)公司也面臨著錢莊索債、存戶提款，被迫“不能不以賤價脫手，以三百數(shù)十萬成本之產(chǎn)業(yè)，只攤作二百余萬之款，清償完結(jié)，受虧至八九十萬”。（徐潤《徐愚齋自敘年譜》，中國史學(xué)會主編《洋務(wù)運動》八，上海人民出版社2000年，第125-126頁）

更不幸的是，這年的秋天，盛宣懷奉李鴻章之命，重回招商局進行整頓，徐潤碰到刀口上，受到革職的處分。原欠招商局16.2256萬兩規(guī)銀，用股票、房產(chǎn)、現(xiàn)銀抵還。一塊肥肉落入盛宣懷口中，乍浦路四畝多地，盛對人說：“此地未贖，于雨記（徐潤）面上不雅，我為贖之，免得多掛一筆賬。”當(dāng)時作價2.2萬兩，就此成了盛的產(chǎn)業(yè)。徐晚年在年譜中提起此事恨恨不已，控訴盛宣懷：“遂照十年分抵數(shù)原值取去，既沽其名，但為勢力所壓，知者不敢言，不知者反以待我之厚，口蜜腹劍。”徐又稱他在南十六鋪碼頭有地一段，時值四五萬金，卻被以2.6萬兩強買歸招商局。

盛宣懷從事房地產(chǎn)，比徐潤晚，算是后起之秀。在金融風(fēng)暴中卻一興一衰，徐潤只能哀哀自嘆：“素?zé)o奧密之援，致奉參革；兼以泰山壓卵，誰敢異言。”（徐潤《徐愚齋自敘年譜》，中國史學(xué)會主編《洋務(wù)運動》八，第129-131頁）

楊文駿購地受虧累

1896年（光緒二十二年）年底，盛宣懷已就任鐵路總公司督辦，決定在籌建蘆漢鐵路的同時，先在上海開工修建淞滬鐵路。20年前，1876年英國人曾在淞滬擅自建造鐵路，清廷高價贖買后拆除。此時重建，有意于擴大對國際國內(nèi)的影響，為貸款和招股創(chuàng)造條件。盛率領(lǐng)工程人員勘測后，向朝廷報告，該路鋼軌雖已拆去，路基還可用，只是吳淞沿海須筑路，美租界外須設(shè)棧，舊道也須擴展，都要另購民地。

盛將購地這一要差交給了心腹幕僚楊文駿。文駿追隨盛宣懷多年，先后參與創(chuàng)建鐵路總公司和通商銀行、籌建津浦鐵路及與列強談判修訂商約等。原籍江蘇松江，其兄文鼎先后是直隸總督李鴻章、王文韶的得力幕僚，后任湖北布政司使、護理湖廣總督、官至湖南巡撫，楊氏兄弟與盛氏系同鄉(xiāng)至交。但文駿有一心病，自述早年受過“永不敘用”的嚴厲處分。光緒十五年文駿曾署廣東番禺知縣，同年十月粵督張之洞與李瀚章交接之際，署理粵撫游智開欲參劾文駿，經(jīng)李瀚章及布、按兩司力爭而游智開仍將文駿撤職。為此張之洞曾于光緒十六年閏二月上奏《請旨飭查》為之申訴而未見下文。（苑書義等編：《張之洞全集》第二冊，河北人民出版社，第761頁）文駿被撤職后，“十年蠖伏，坐吃山空”，為了復(fù)職，他費盡心機，多次乞求盛宣懷為之運動、保舉。

20世紀(jì)初，上海中國通商銀行

楊文駿精明能干，對盛竭力效忠，在籌建鐵路期間，既為吳淞鐵路購地，也同時為盛私人購地，要害是利用修建鐵路的職權(quán)及所掌控的信息，搶購即將因鐵路征用而大幅升值的黃金地段。此事要秘密進行，不僅盛不能出面，有時楊也不宜出面；要搶在鐵路征地告示公布前購地；要利用權(quán)術(shù)、官勢實現(xiàn)低進高出；加上英商怡和洋行與之競爭，以致地價大幅上漲，有的地段開始每畝三百元，隨即漲至三百兩，再漲至三百五十兩，最后竟?jié)q至四百六十兩！楊每日覓地、看地、議價，經(jīng)請示盛同意后付定銀、丈地、立契直至付款成交，均是親自經(jīng)手辦理，有時并為盛代付定銀或墊款。每日遇事以密信向盛匯報請示，有些信收入王爾敏等編的《盛宣懷實業(yè)朋僚函稿》，楊為盛購地的范圍、規(guī)模、界石所用堂號、盛擬組建地皮公司等一一可考。

平地一聲雷，光緒二十三年正月十八日，鐵路工程師錫樂巴報告：吳淞北邊144畝，均屬無用。盛寫信嚴厲責(zé)問楊，該地“距操場亦遠，與原勘情形似有不符，鐵路、碼頭兩無用處。最難者買地公司尚未招股，一經(jīng)揭曉，巨款恐致虛懸，難于賣出。閣下智周慮遠，請速圖維”。把這個沉重的包袱踢給楊，要他設(shè)法處理。（王爾敏等合編《盛宣懷實業(yè)函電稿》下，臺北“中央研究院”近代史研究所史料叢刊，第484頁）翌日，文駿惶恐焦急地反復(fù)認錯道歉：“此事初辦，因格外秘密，作為駿所自買，鐵路之合用否，不能明以告人。又因告示不能久擱，促令迅速定議……而使公款虛懸，至貽我公之累。”最后，文駿只好打落牙齒肚內(nèi)吞：“現(xiàn)與友人一面籌款，一面設(shè)法轉(zhuǎn)押，總使先彌補公款，以清公累。地歸于駿，甘認私虧。”看來其中86畝糧田共合銀3.9560萬兩，楊曾向盛請示“界石應(yīng)用何字”，當(dāng)是代盛所購，不能由盛出名，而名義上作為文駿自買，卻是動用公款。原來的如意算盤是高價轉(zhuǎn)賣給鐵路從中牟利，現(xiàn)在鐵路不需要，它就難以出手。第二年楊在信中說：去年借的款，實在是“因公受累，賠墊拆息二千余金，力實不支。”“吳淞雖已開埠，而該地尚未得價，是以迄未出脫。”后來又有函向盛提到，吳淞之地“職道因公受累，幾及十年”，看來尚未了結(jié)。（王爾敏等合編《盛宣懷實業(yè)朋僚函稿》下，第1960，1958，1950，1979頁）

約在1906年，文駿以道員被安徽巡撫恩銘札派安徽省洋務(wù)局督辦、兼撫署奏折文案，又曾主持上海電政局，不久便去世。身后虧累甚巨，其中在通商銀行用老家耕田押借一款，現(xiàn)將屆期。宣統(tǒng)二年（1910）春，時為署理湖廣總督的楊文鼎，寫信向盛宣懷求助，提出文駿曾被盛奏派為通商銀行總董，為之效勞“而并未領(lǐng)過薪水，亦未得過利益”，懇求盛主持公論，會商通商銀行各董，設(shè)法取消此款。（王爾敏等合編《盛宣懷實業(yè)朋僚函稿》下，第2002-2003頁）后來也不知道這項押款是否取消了。

除夕夜搶購漢口大智門地皮

盛宣懷除上海外，在內(nèi)地的房地產(chǎn)合計估價98.4090萬兩。其中武漢的房地產(chǎn)估價計56.3059萬兩，占了大半。據(jù)《盛宣懷未刊信稿》中《椿孫應(yīng)辦應(yīng)問各事》一文記載，盛擁有的房地產(chǎn)分別在漢口英租界、張美之巷口（六渡橋）、大智門、諶家磯、王家墩和武昌江邊，遍布漢口的東西南北，大都是新建市區(qū)的黃金地段。

接辦漢陽鐵廠初期，盛便趁修建蘆漢鐵路之機，在武漢大肆囤積土地。京漢鐵路通車時漢口火車站在大智門。盛在去世后，大智門還有兩處地產(chǎn)，一為河嘴，有地1471方，估價8.8260萬兩；一在何家墩，有地2398余方，估價10.7919萬兩。（丁士華整理《盛宣懷遺產(chǎn)分析史料》，第172-176頁）1904年盛宣懷設(shè)立公順公司，經(jīng)營房地產(chǎn)，對人說是眾親友辦的。這年底，黃河鐵路大橋竣工，蘆漢鐵路南北已聯(lián)成一線，盛與漢口的地皮大王劉祥作了一筆大生意。

大智門原是漢口城堡的城門，原址在大智路與中山大道交匯處，本是進入漢口城內(nèi)的主要通道。當(dāng)時在大智門城墻附近，劉祥有地6000余方，每方實價洋例銀23兩，約計銀十三四萬兩，與盛雙方初步達成草議，已交定銀4000兩。時至年底，漢口的原經(jīng)手人去電向盛報告：因為后湖堤興工，地價大漲，打算過了年就要加價，必須年內(nèi)成交，以免發(fā)生爭議。盛宣懷認為來電不談?wù)闪亢笸恋貙崝?shù)有多少，只顧催成交，很不合理。在臘月二十六電令漢陽鐵廠負責(zé)人張贊宸介入此事，與熟悉情況的施子卿督促原經(jīng)手人妥辦。“已匯洋例三萬交施。或先立契，付銀三萬，余款分兩期付，均祈酌辦，勿生枝節(jié)為感。”顯然是志在必得。張贊宸不敢怠慢，與盛宣懷的親戚、漢口電報局的施子卿商議，施認為：漢口買地很復(fù)雜，最容易出問題，必須有道契，四址丈量清楚才可以成交。張于廿八日如實向盛復(fù)電，認為“為數(shù)過巨，總應(yīng)慎重”。廿九日除夕，張查明土地并無糾葛，因為要趕在年內(nèi)訂契約，對方要求立即先付半價：“今日不付定銀作罷。”張電告盛：“現(xiàn)已除夕酉時，宸何從另籌數(shù)萬？頃奉憲電，又切托子卿，渠云地事斷不敢經(jīng)手。究應(yīng)如何？乞速電遵。”于是，出現(xiàn)了戲劇性的一幕，在光緒卅一年（1905年）大年初一的凌晨三點，迎新除舊的萬家鞭炮聲中，上海的盛宣懷致電漢陽鐵廠張贊宸：“先付半價可行，惟接電已過除夕，立契付價可約正初，候速復(fù)。”（陳旭麓等主編《漢冶萍公司》二，上海人民出版社1986年，第1030-1033頁）

有必要略作補充的是，日后大智門不僅是漢口火車站的所在地，且面臨法國租界和聯(lián)結(jié)粵漢鐵路的長江碼頭。自京漢鐵路通車后，辛亥革命后第三年徐煥斗即在《漢口小志》中為之慨嘆：“繁盛極矣，南北要道，水陸通衢，每屆火車停開時候，百貨駢臻，萬商云集，下等勞動家藉挑抬營生者，咸麇集于此。”這里成為武漢三鎮(zhèn)最繁華的商業(yè)中心、交通樞紐，寸土寸金，引領(lǐng)風(fēng)騷百余年。

盛宣懷與端方：解鈴還須系鈴人

作為一位官員，當(dāng)時盛的聲譽就不好，多次被人彈劾。李鴻章、王文韶、劉坤一、張之洞這些頂級地方大員都不止一次奉旨密查，結(jié)果盛都安然無恙。據(jù)盛家后人說，恭親王奕?曾當(dāng)面對盛宣懷說過：“君以一道員屢參不動，受恩不可謂不深。”（盛同頤《盛宣懷行述》，中國史學(xué)會主編《洋務(wù)運動》八，上海人民出版社2000年，第57頁）倒是點明了確實是朝廷把盛保下來的。

慈禧去世前一年的丁未政潮中，軍機大臣、外務(wù)部尚書瞿鴻?突然被逐，軍機處大改組，波及到盛宣懷又被參劾，就是拿他買賣土地做文章。光緒三十三年五月廿八“上諭”：“有人奏：商約大臣盛宣懷貪鄙近利，行同市儈，并有擅售公地、勒買民田情事，請旨飭查等語。”此時是端方任兩江總督，命他按照所參，分別密查。（《光緒朝東華錄》五，中華書局1958年，第5688頁）

1886年5月20日，李鴻章麾下的洋務(wù)干將盛宣懷（前排左）等晚清部分官員合影

盛聞訊指派在京的親信陶湘暗地打聽了半月，原來是御史陳慶桂奏參岑春煊“驕蹇不法”牽涉到盛，另一附篇劾盛修建滬寧鐵路“私買官地，勒買民田”，并說盛與岑合伙經(jīng)營。幕后的內(nèi)情是，深受慈禧寵信的岑春煊趁調(diào)任川督之機、突然進京與瞿鴻?聯(lián)手欲扳倒慶王和袁世凱；岑此行一度擬任郵傳部尚書，將搶奪袁黨唐紹儀等人的老巢。對方不僅懷疑盛是岑的同伙，還認為岑看中郵傳部這把交椅是受盛的慫恿，因而有此一參奏。（陳旭麓等主編《辛亥革命前后》，上海人民出版社1979年，第56-57頁）

端方本是袁世凱的密友，袁此時有密信告知端：岑覲見時推薦盛宣懷、張謇、鄭孝胥等人，慈禧都不滿意，卻被人藉此反擊說岑是準(zhǔn)備擁戴光緒歸政，這一下就擊中了要害。袁又懷疑盛在背后提供經(jīng)濟支持，對端嘲笑盛恐怕是從此“黃鶴一去不復(fù)返了”。（劉厚生《張謇傳記》，上海書店1985年，第142頁）袁如此將隱密對端方和盤托出，可見他們的關(guān)系非比尋常。更重要的是，據(jù)說陳慶桂參奏岑、盛，背后是端方指使并提供線索。因岑尚滯留在上海密謀東山再起，或有可能是覬覦兩江總督的交椅，威脅到端方的地位，端方指使御史參奏是要驅(qū)岑早日離滬赴任。實際上端、袁已結(jié)成了利益共同體，把岑、盛視為對立面。（張建斌《端方與“丁未政潮”》，《近代史研究》2021年第3期）

瑞方把密查任務(wù)交給蘇松太道瑞澂。在札文中，除了按照上面指定調(diào)查盛在上海為招商局購地，又自行加碼，還要查盛現(xiàn)有多少地產(chǎn)、股份的來源和通商銀行地產(chǎn)等。盛看了端方的札文，為招商局的親信如何應(yīng)對劃了一條紅線：只回答朝廷指定的招商局購地如何，其他通商銀行地產(chǎn)等都是朝廷指定之外的。

招商局按此口徑，將盛經(jīng)手購地的18起逐件開列清單，清點道契印契，具文回復(fù)官方，聲稱“地契完全，地勢合理”“似無弊端”，對指控全盤否定；關(guān)于招商局之外的事，則稱“無由知悉”，拒絕回答。

此時盛正在武漢籌組漢冶萍公司，奉旨于十一月初四進京“預(yù)備召見”，未能親去南京見端方。十月廿七日以密函致端方的親信幕僚宗子岱，宗又是盛的姻親，是盛可以委托辦事的人。信的主題是陳述案情，雖是寫給親戚的，話卻是說給端方聽的，竟代端午帥作出此案結(jié)論：“總之，該大臣創(chuàng)辦招商局三十年，交代時產(chǎn)業(yè)值銀一千數(shù)百萬，接辦之人即系反對之人，如有絲毫弊病，早已為人所揭，何待今日。”并反復(fù)解釋通商銀行之地的來龍去脈，要旨在撇清此地與盛家無關(guān)，一再要求瑞方在回奏時不可露出他的堂號“五福堂”三字。歸結(jié)到一點，就是通過宗子岱傳話，盛宣懷要端方完全按照他劃定的基調(diào)定案。換句話說，即被查辦者赤裸裸地要奉旨查辦的封疆大吏按照被查辦者的意圖辦事。——也不知他們在背后作了什么交易，盛竟然如此有恃無恐！（陳旭麓等主編《輪船招商局》，上海人民出版社2002年，第848-851頁）

盛宣懷在京奔走三個多月，組建漢冶萍公司如愿獲得批準(zhǔn)，此案也如同以前歷次參案一樣，不了而了之。光緒卅四年（1908年)二月盛宣懷補授郵傳部右侍郎，但為袁世凱所不容，依舊回到上海啃與列強談判改訂商約的硬骨頭，直到宣統(tǒng)二年十二月盛才晉升為郵傳部尚書。至于通商銀行那塊地產(chǎn)，在盛身后估價58.4920萬兩，居盛氏在上海房地產(chǎn)之第二位，赫然列入了他留給子孫的遺產(chǎn)。（丁士華整理《盛宣懷遺產(chǎn)分析史料》，第161頁）